Construir una casa campestre es una secuencia de decisiones que se apoyan unas en otras. Si el lote no se estudia, el diseño se equivoca; si el proyecto técnico llega tarde, la licencia se demora; si la obra empieza sin planos completos, el presupuesto se pierde. Este es el orden que seguimos y por qué.
Fase 01 · Lectura del lote
Antes de dibujar, estudiamos el terreno: levantamiento topográfico, recorrido del sol durante el día, por dónde corre el agua cuando llueve fuerte, accesos, árboles y vistas. En paralelo revisamos el uso del suelo del predio, el área que se puede ocupar, los retiros a quebradas y vías, la disponibilidad de servicios y, en condominio, su reglamento.
Entregable: un informe de viabilidad con el área construible real y las condiciones del lote. Si el lote no da para lo que se quiere, se dice en este punto.
Fase 02 · Anteproyecto
Con la lectura del lote se define la implantación, la tipología, las plantas, la volumetría y los materiales. El anteproyecto cierra con un presupuesto objetivo, para que el diseño avance dentro de una cifra acordada y no al revés.
Entregable: plantas, cortes, volumetría y presupuesto objetivo aprobados por el propietario. Aquí se fija también el cronograma del proyecto, que depende del tamaño de la casa, del lote y del alcance.
Fase 03 · Proyecto técnico
Es la fase que más define la calidad de la obra. Se desarrollan y coordinan:
- Estudio de suelos. Define la cimentación. La NSR-10, en el Título H, establece los estudios geotécnicos como obligatorios para las edificaciones urbanas y suburbanas; para casas de uno y dos pisos diseñadas con el Título E, la regulación admite en ciertos casos una investigación mínima del subsuelo. En ladera, con rellenos o con suelos dudosos, el estudio completo es la vía prudente.
- Diseño estructural sismo resistente bajo la NSR-10, con memoria de cálculo. Pereira está en zona de amenaza sísmica alta.
- Diseño hidrosanitario, con agua potable, aguas lluvias, aguas residuales y, si no hay alcantarillado, el sistema de tratamiento en el predio.
- Diseño eléctrico conforme al RETIE vigente, Resolución 40117 de 2024 del Ministerio de Minas y Energía.
- Planos arquitectónicos de detalle coordinados con todo lo anterior.
Entregable: el juego completo de planos, memorias y estudios con el que se solicita la licencia y se construye.
Fase 04 · Licencia de construcción
En Colombia la licencia de construcción se rige por el Decreto 1077 de 2015, modificado por el Decreto 1783 de 2021, y en Pereira la expiden las curadurías urbanas. Una casa nueva se tramita en la modalidad de obra nueva.
Documentos principales
La Resolución 1025 de 2021 de MinVivienda fija los documentos. Para una casa campestre, los principales son:
- Certificado de tradición y libertad del predio, con no más de un mes de expedido.
- Formulario Único Nacional diligenciado.
- Documento de identidad del propietario y poder, si actúa un apoderado.
- Recibo del impuesto predial.
- Proyecto arquitectónico, planos y memorias estructurales, y estudio geotécnico cuando aplica.
- Copia de las matrículas profesionales de quienes firman los diseños.
- Anexo de construcción sostenible, obligatorio en obra nueva.
Plazos y vigencia
Cuando la parcelación y la construcción se otorgan en el mismo acto, la vigencia es de 48 meses. La prórroga se pide a más tardar 30 días hábiles antes del vencimiento. Para proyectos de más de 2.000 m² construidos, la Ley 1796 de 2016 exige además revisión estructural y supervisión técnica independientes.
Nosotros radicamos, hacemos el seguimiento y respondemos los requerimientos hasta que la licencia sale. Usted firma; el trámite lo llevamos nosotros.
Fase 05 · Obra
La obra arranca con los planos completos y la licencia en firme. Avanza con cortes quincenales: cada dos semanas el propietario recibe el avance físico, el avance económico y lo que viene. Hay un solo responsable técnico y económico frente a usted, que coordina proveedores y cuadrillas.
Fase 06 · Entrega
La casa se entrega con su manual: planos finales, especificaciones de materiales, mantenimiento de cubiertas, canales, sistema séptico y maderas, y garantías. Acompañamos la primera temporada de lluvias, que es la que pone a prueba cubiertas, desagües y drenajes.
¿Cuánto tarda todo?
Depende del tamaño de la casa, del lote, de la respuesta de la curaduría y del alcance de la obra, por eso el cronograma de cada proyecto se fija al cerrar el anteproyecto. Lo que sí es fijo es el orden: ninguna fase empieza sin el entregable de la anterior. Si quiere una referencia de costo antes de empezar, use el simulador, y si tiene dudas puntuales, revise las preguntas frecuentes.
Fuentes consultadas
- Decreto 1783 de 2021, modificaciones al Decreto 1077 de 2015 sobre licencias urbanísticas. normas.cra.gov.co/gestor/docs/decreto_1783_2021.htm
- MinVivienda, Resolución 1025 de 2021, documentos para solicitar licencias. camacol.co/sites/default/files/descargables/resolucion-1025_2021.pdf
- Ley 1796 de 2016, revisión y supervisión técnica independiente. normativa.colpensiones.gov.co/colpens/docs/ley_1796_2016.htm
- Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente NSR-10, Título H, estudios geotécnicos. www.idrd.gov.co/sites/default/files/documentos/Construcciones/8titulo-h-nsr-100.pdf
- MinEnergía, Resolución 40304 de 2025, transición al RETIE de la Resolución 40117 de 2024. camacol.co/sites/default/files/descargables/RESOLUCION%20MINENERGIA%20NACIONAL%2040304%20DE%20JUNIO%20DE%202025.pdf
- Curaduría Urbana 1 de Pereira. curaduria1pereira.com